21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
公积金及其贷款作为购房者最重要的资金渠道，其支持住房需求的作用愈发显现。去年以来，各地因城施策，密集出台了一系列公积金新政，有效降低了购房者的资金压力，也有力支持了购房需求的释放。
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进入2023年，公积金相关支持政策的出台也未放慢步伐。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至3月16日，共有北京、南京、常州、济南、扬州、达州、南阳、梅州、徐州、合肥、玉溪等51个城市优化了公积金政策。
“商转公”、公积金用作首付款、提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、放宽公积金贷款条件、“一人购房全家帮”、支持并提高租房提取公积金额度等政策“应出尽出”，为楼市企稳回升提供了动力。
在一系列需求端政策的支持之下，开年楼市复苏企稳态势明朗。国家统计局最新数据显示，房地产投资、销售、资金来源等关键数据都有改善，2月70城新房、二手房价格环比双双实现转正。
切实降低购房成本
3月13日，南阳市住房公积金管理委员会办公室宣布，对部分公积金贷款政策予以调整，将二套房首付款比例从30%降至20%，并提高了住房公积金的贷款比例，购买新建普通商品住房的，贷款额由“不得超过网签备案合同房屋总价的70%”提升到“不得超过网签备案合同房屋总价的80%”；购买二手住房的，贷款额由“不得超过契税完税凭证房产计税价格的70%”提升到“不得超过契税完税凭证房产计税价格的80%”。
3月10日，广东梅州将住房公积金贷款双方缴存最高额度由原来的40万元调整为50万元，单方缴存最高额度从25万元调整为30万元，异地缴存职工贷款最高额度从20万元调整为25万元。
“降低公积金首付比例、提高公积金贷款额度”，正是公积金政策工具箱里最为常见的两种举措，也是减轻购房人资金压力的普适政策。
去年以来，多数城市将首套房公积金首付比例从上一个楼市周期的30%调降至20%，并且公积金贷款额度也提升了数万到几十万元不等。
值得注意的是，在这一轮楼市周期里，公积金政策也在结合实际、锐意创新。
2月27日，南京住房公积金管理中心发布《关于优化南京市提取住房公积金支付购房款相关规定的实施细则》明确，在南京市购买新建商品住房或存量住房的，允许用个人住房公积金账户内余额作为购房前期资金。
不只是南京，包括驻马店、大连、清远、泉州、惠州、中山、青岛、珠海、厦门等在内的超过20个城市都发布了支持提取公积金用作首付款的政策。
按照往年的购房流程，购房人需要自筹首付款，等相关手续完成之后，才可以凭借购房资料提取公积金，补充现金流。
而在一线、强二线等房价比较高的城市里，往往筹集首付款已经成为了年轻人购房路上的第一道“大槛”。以北京为例，目前刚需群体如果要在五环内购买“上车房”，总价多在300万左右，按照35%的首套房首付比例，加上中介费、税费等各类资金，首付款可能不低于120万元。
如此一来，多个城市实行公积金用作首付款，无疑在前期降低首付比例、提高公积金贷款额度的基础上，又将购房压力压减了一个层级。
灵活运用“商转公”
去年9月末，央行宣布下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点，首套房的公积金贷款利率低至3.1%。
随着公积金贷款成本的下调，存量房商业贷款与公积金贷款的差异越拉越大，部分城市的购房人，前两年买房的商业贷款利率高达6%，即便经过LPR调降之后，仍然高至4.3%。于是，已经购买住房的购房人纷纷希望通过“商转公”来降低贷款成本。
所谓“商转公”，是指将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商贷转为公积金贷款。
3月7日，南阳市住房公积金管理中心推出了住房公积金“商转公+组合贷款”。符合条件的居民，可将原商业住房贷款剩余本息超出转住房公积金贷款金额的差额部分按照原商业住房贷款偿还，商业住房贷款本金剩余余额转为住房公积金贷款。
此前在2月23日，扬州公积金管理中心发布公积金购房新政，自2023年3月1日起，开始受理首次使用公积金贷款的申请人家庭的“商转公”申请；自2023年4月1日起，全面受理符合条件的申请人家庭的“商转公”申请。
据21世纪经济报道记者了解，南阳、扬州、福州、常州、汉中、洛阳、威海、临沂、平顶山、兰州等城市陆续推出了“商转公”政策，并优化了“商转公”的转贷方式。其中，威海将“商转公”贷款办理商业住房贷款不超过三年的限制，调整为取得房屋不动产权证后即可申请，临沂将“商转公”最高贷款额度提至50万元。
购房人把商业贷款转化为公积金贷款后，房贷利率将得到有效降低，每个月的还款额也将随之减少。
在“商转公”的转贷过程中，“以贷冲贷”方式更加便民。
以平顶山市执行的政策为例，符合条件的购房人可以办理顺位抵押登记手续，无需将原来的商业贷款完全结清，而只需要结清商业贷款与公积金贷款的差额部分，待公积金中心将公积金贷款发放至银行之后，原商贷银行即注销抵押登记。支持“以贷冲贷”的银行包括中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、交通银行、中国银行、兴业银行等6家商业银行。
“这对于原本背负高息商业贷款，符合‘商转公’条件，却无力筹集到足够资金把原商贷结清的家庭来说，可以切实减轻筹款压力，也降低了此后每月的还款成本。”房地产行业观察人士分析说。
优化公积金政策城市有望继续扩围
除了前述公积金支持政策，“一人购房全家帮”、“公积金贷款向多孩家庭倾斜”、“放宽公积金贷款限制条件”等措施的推广范围也越来越大。
近日，徐州市优化了住房公积金组合贷款政策，取消首房首贷申请条件，凡符合办理徐州市住房公积金贷款条件的职工，均可申请公积金和商业银行组合贷款。扩大公积金和商业银行组合贷款业务受理范围，在淮海经济区十城互认互贷基础上，户籍地为徐州的省内其他城市缴存职工在徐州市购买自住住房的，可申请公积金和商业银行组合贷款。放宽按月提取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务办理条件，未使用或使用过一次住房公积金贷款的缴存职工均可申请办理。
据中指研究院统计，2023年以来，荥阳、乌鲁木齐、监利、漯河等城市新加入支持“一人购房全家帮”队列；连云港、威海、临沂、淄博、合肥等城市均提高了多孩家庭的购房公积金贷款额度，其中淄博更是支持“多孩家庭首套二套公积金贷款额度上浮20%”。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，公积金作为长期住房专用储蓄，使用范围较为受限，目前仅能专用于居民住房相关款项，针对性优化其使用范围和使用方式符合大家对公积金的预期。
“由于公积金政策惠及的城市更多，政策优化调整可以更直接和普遍，因此优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。”陈文静进一步指出，“公积金相关政策有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。”她预计，未来优化公积金政策的城市有望继续扩围。
