前几天，越秀区广州大道中AD16619地块规控调整了。
由其他公共设施用地调整为二类居住用地。
也就是说，可以盖房子了。
【资料图】
对于寸土寸金的越秀来说，能挤出这么一块儿地，属实不易。
越秀的配套
天河的地段
地块的出身是越秀，可距离天河只有一路之隔。与珠江新城直线距离仅为一公里。
再具体点如下图，它在中山一立交西侧，紧靠东方花苑和富力东山新天地。
这个地方对于珠江新城的打工人来说，妥妥的上班黄金地段。
周边配套也很强，有广州市妇女儿童医疗中心、中山大学中山眼科中心等。
天河城、正佳广场等商圈也是一公里范围内。
距离地铁1号线、5号线的交汇站点杨箕站约500米。在建的10号线广州大道中站就在马路对面。
教育方面也耐打，旁边东方花苑大厦的学位对口是杨箕小学，升初中时电脑派位组别中有七中、十三中、铁一中学等等强校。
这地段，资源配套真没的说，只是不知道未来的价格会是多少。
地块周边的二手房价格是？
在越秀谈及房屋的价格，大多数都是用二手房来作为参考，为啥呢？因为越秀新房的选择实在太少了。
全区今年能期待的项目只有粤泰荣廷府、港汇华庭二期、广州城投·东园公馆，这三个项目还没入市，价格待定。
还有淘金半山豪庭、淘金半山御庭在售，价格分别约为13.5万、11.9万/㎡。
可以说，越秀的宅地，少且贵！
地块周边二手房成交价也不低，距离最近的东方花苑是1992年左右建成，至今有30年楼龄了，2022年成交均价为4.8万/㎡。
其他大约20年左右的楼龄价格多以5-7万/㎡为主，这部分的占比最多，也是市场上货源较多。
我整理了些10年内的房源，发现有的成交价超过10万+/㎡，最高达到了13.8万/㎡。
下表是地块附近成交价破10万/㎡的小区信息一览。（开盘至今最高成交单价）
从片区的二手房表现看，楼龄越短价越高。
这个地块入市，开发商做出10万+/㎡的产品，不意外。
会给周边带来什么变化？
先说一下规控调整后的地块变化。
面积缩小了，更改后的地块面积由4954缩减为4822㎡，容积率变大了，从2.0变为3.8，计容建面提高了，从9908㎡改为18015㎡。
4822㎡是什么概念呢？还没有一个足球场大，也就相当于2/3的大小吧。
这个面积大概率只能做一个单体楼项目。
最后，如果说这块地放在增城，房企或者购房者，或许连眼皮都不会正眼看它一下。
可它命好，“投胎”在了越秀区，含着金钥匙出生。
由于地块面积限制，能入市的产品数量不会太多，对于周边的整体二手房市场来说，影响不会太大。
不过有一点需要留意，就是次新房的业主，片区已经多年没有新盘入市，所以一些置换客群“被迫”买入次新房，因此片区的这部分房源热度高、价格也高。
如果说未来新项目产品价格有优势，或许会刺激这部分业主加速离场，挂牌量价会有所变化。
等它能够出让时，或许会迎来不少房企的追逐，毕竟小体量的地块好“消化”，是符合开发商快速回笼资金的预期。
